建物の持ち主である大家さんと、その賃貸住宅を借りる入居者は、共に「火災保険」に加入します。実は両者の火災保険に違いがあります。また、賃貸契約を更新した後に、入居者が火災保険を継続せず、そのまま放置していることがありますが、その状態で火災が生じたら大変です。そこで今回は、不動産投資における火災保険の仕組みやリスクについて、大家さんと入居者それぞれの立場から考えてみましょう。
大家さんの火災保険
災害は、いつ起きるか分かりません。新築時、購入時の初日から、建物を火災保険の対象にすることは大家さんの基本です。
補償額は、時間経過による消耗分を差し引いた「時価」ではなく、新品の建て直しを可能とする「再調達価額」での設定が推奨されます。また、火災保険は落雷や竜巻なども含めたパッケージ型が主流ですが、物件の地域リスクを加味した補償内容を選ぶことが重要です。地域のハザードマップで水害や土砂崩れを確認し、そのリスクが低い地域ならば、補償対象から外すことで保険料を安くすることができます。逆にリスクの高い場合には、それに見合うだけの保障の追加が必要です。
アパート・マンション一棟や戸建では、建物全体が保険の対象ですが、区分所有の場合は専有部分に限定されます。共用部分の保険はマンションの管理組合が掛けます。多くの管理組合が、火災保険だけを掛けて、地震保険の契約率はあまり高くありません。物件購入の際は、修繕積立金の状況と同様、共有部分の保険内容の把握が不可欠となります。
入居者の火災保険
日本では、もし自分の家の火事が隣家に燃え広がっても、重大な過失（天ぷら油を火にかけて放置、たばこの消し忘れなど）がなければ、隣家への損害賠償責任を負わなくてもいいとされています。
ところが、この民法の「失火責任法」に準じて、「火元となった入居者に重大な過失がなければ、建物の建て替え費用を負担しなくていい」という間違った見解を述べる人がいます。賃貸契約は民法よりも優先され、退去時に原状回復する義務が定められています。つまり、入居者は過失の軽重によらず、損害賠償責任を負うのです。
これを補償してくれるのが、火災保険の特約「借家人賠償責任保険」です。火事だけでなく、漏水なども含まれ、借りている部屋だけでなく、他の部屋に損害を与えた場合も補償されます。
また、入居者が入る火災保険は、建物ではなく家財（室内の家電や家具など）を補償します。自分の過失はもちろんですが、先の「失火責任法」の通り、隣家からのもらい火であっても、隣家は補償してくれませんので、自分で備える必要があります。
火災の原因と保険の補償対象
火災の原因は、大きく分けると次の5種類です。
- 入居者の過失
- 大家さんの過失
- 近隣からのもらい火など第3者の過失
- 漏電
- 地震・台風などの自然災害
このうち入居者の火災保険で補償されるのは、1.の入居者の過失による場合に限定されます。
大家さんの火災保険は、1.～5.のいずれもカバーすることが多いですが、5.の地震・台風などの自然災害による火災については要注意です。まず、地震による火災は例外です（地震保険によって補償されます）。また、台風など、その他の自然災害に起因する火災は、保険によって対象となる場合と、ならない場合があります。どちらか自信がない方は、保険内容を確認してみましょう。
入居者の火災保険が切れていたら？
入居者の場合は、入居の際に、他の契約手続きとともに保険に入るのが一般的です。それでは、契約更新時はどうでしょうか？
しっかりした大家さんや管理会社ならば、火災保険への加入を必須としています。しかし、保険会社や入居者の意志に任せたまま、加入の有無さえ把握していない賃貸物件もあります。入居者の保険が切れた状態で、入居者の過失による火災が発生した場合、その補償はどうなるのでしょう。
その場合、入居者に請求しても即座に支払えることは少なく、大家さんの保険で修理することが多いようです。そして、入居者の過失を踏まえて、保険会社が入居者に、その修理代を請求する場合があります。また、事故後の自動車保険と同様に、次回から大家さんの火災保険料が上がる可能性があるでしょう。
今回は火災保険について考えてみました。不動産投資物件の火災では、数千万円レベルの損害を被る可能性があります。
そうしたリスクへの対策は、大家さんは建物全体の火災保険や地震保険に、入居者は家財の火災保険と借家人賠償責任保険に、必要な期間、危険の可能性に見合った内容で加入しておくことです。
入居者に保険に加入してもらうことは、大家さんと入居者にとっても重要なことです。大切な資産と入居者を守るために、適切な保険への加入は欠かせません。常に保険内容と加入状況を把握しておくことが、安定した不動産経営へとつながるでしょう。
