アパート経営を勧められる理由の一つに、「アパート経営には所得税や相続税の節税効果がある」というものがあります。
一般的によく言われていることですが、具体的にどのような手続きをすると節税効果が得られるのか、また、その効果はどのような形で現れるのかを知っている方はあまり多くないと思います。
そこで今回は、アパート経営の節税効果について確認してみたいと思います。
不動産所得は「青色申告」ができる
アパート経営で得られた賃貸収入は不動産所得となりますが、これについて「青色申告」を行うことで、「青色申告特別控除」を受けられます。確定申告には、控除金額が大きい青色申告と少ない白色申告がありますが、ここでは青色申告を取り上げます。
この青色申告特別控除とは、所得金額を計算する上で差し引くことができるもので、最大で65万円の控除が適用されます（65万円の控除を受けられるのは、事業所得がある場合か、あるいは事業的規模と認められる不動産所得がある場合です）。
なお、青色申告の対象となるには条件があり、「事業所得」「不動産所得」「山林所得」のいずれかがある個人事業主です。給与所得がある人（サラリーマン）の場合、副業レベルの雑所得では青色申告の対象外で白色申告となりますが、アパート経営などの不動産所得がある人は青色申告の対象となるので、所得の計算上有利になり、結果的に所得税が節税できます。
もし不動産所得で赤字が出た場合は、「損益通算」を行うことができます。
損益通算とは、他の所得と合算して、所得の金額を計算できる制度です。例えば、給与所得が300万円で、不動産所得が100万円の赤字の場合、300万円−100万円＝200万円のように通算した上で所得税を計算するので、結果的に納税額は低くなり、節税効果が得られます。
不動産所得から差し引ける必要経費とは
また不動産所得の計算は、家賃収入からアパート経営にかかる必要経費を差し引いて計算されます。よって、より多くの必要経費を計上することで不動産所得の金額を抑えることができ、結果として所得税の節税になります。これは、通常の給与所得の計算ではできないことです。
具体的に必要経費として計上できるものには、以下のようなものがあります。
● 減価償却費
減価償却費とは、所有している建物や車両などの固定資産を、耐用年数の期間で分配して経費としたものです。
例えば、3,000万円の建物を30年間使用するとしたら、3,000万円÷30年＝100万円ずつ、毎年経費として計上することになります。少額な固定資産の減価償却費は、以下の条件に該当するものは、早期に経費計上できます。
- 10万円未満の資産については、取得した年に全額を経費に計上できる
- 10万円以上20万円未満の資産については、取得から3年間で3分の1ずつ均等に計上できる
- 30万円未満の資産については、青色申告を行う場合に限り、年間300万円までの範囲で一括計上できる
● 租税公課
租税公課とは、都市計画税や固定資産税、印紙税、不動産取得税などです。アパート経営を行う際に関連して納付する税金は、必要経費として計上できます。
● 修繕費
修繕費とは、アパートの建物部分について、通常の維持管理のために支出した修繕の費用や、損傷した部分に対する原状回復のための費用です。
ただし、アパートの建物部分の価値を高める、あるいは耐用年数を延長させるような支出は、固定資産として計上する必要があります。この支出を「資本的支出」といいます。資本的支出は固定資産として計上すると、減価償却を行う必要が出てきて、経費とする期間が、修繕費よりも長期になります。
● 交通費
アパート経営では、交通費などの経費も発生します。具体的には、不動産投資関連のセミナー参加のための交通費や管理会社への訪問、アパート物件の視察などの移動にかかった費用です。これらの費用は必要経費として計上できます。
また、移動のために車を使用した場合、ガソリン代や高速料金のETC代も必要経費として計上できます。
相続税対策としてのアパート経営
ここまでは所得税の節税についてご説明してきましたが、アパート経営を行うことで、相続税の節税効果も得られます。
まず、アパート取得のための借入金による節税効果です。例えば、アパート経営のため3,000万円のマンションを取得するのに2,000万円を借り入れた場合、借入金2,000万円は相続財産から差し引くことができます。これによって、相続税の財産評価の引き下げになります。
また、アパート建築は土地の評価を引き下げるというメリットがあります。敷地にアパートを建てることで「貸家建付地」という扱いになり、これは相続税の評価において、2割程度の評価引き下げになります。アパートを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けるからです。
例えば、評価が3,000万円の空き地にアパートを建てた場合、敷地の評価は3,000万円×（1－60％×30％）＝2,460万円となり、3,000万円−2,460万円＝540万円の評価引き下げとなります。
アパ―ト経営を行うと、所得税および相続税で節税効果が得られます。ただし、アパートを建てて、節税ができても、肝心のアパ―トの借り手が見つからなければ、家賃収入が入らず、アパート経営は赤字になります。これでは本末転倒になってしまいますので、注意が必要です。
また、借入を行うことで相続税の節税効果が得られますが、当然、毎月の借入返済が発生するので、資金計画は慎重に立ててください。
