これから不動産投資を始める方の中には、1棟目にどんな物件を購入しようかワクワクしながら考えている方も多いと思います。
リスクを取って高利回りの物件を狙うか、まずは安全な物件から購入するかは人によって選択が異なります。
ただし、2棟目以降の融資を受けることを考えると、1棟目はリスクが低く担保価値の高い物件を購入すべきです。
そこで本稿では、不動産投資で1棟目を購入するにはどのような物件がおすすめなのかについて解説いたします。
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実績がないことの強み
これから不動産投資を始める人は実績がありません。しかしながら、世の中には実績がないことが必ずしもマイナスに繋がるものばかりではありません。
例えば、実績がないのに一番高い成果が得られることに、新卒の就職があります。実績のない新卒の人たちは、将来性だけで勝負ができるため、そこで人生で最高の就職先を得られる可能性ができます。実績がないため過去にとらわれず、将来性だけで勝負できる状態は、ある意味とても強いのです。
不動産投資も似たような傾向があり、融資に関しては1棟目の融資の際に好条件を得られる可能性が高いです。
近年は、銀行のアパートローンに対する融資姿勢が厳しくなってきたことから、投資家の実績も加味されつつありますが、まだまだ1棟目の購入者が条件が良いことには変わりはありません。
1棟目の購入者は、他の不動産投資ローンを抱えていません。カードローン等を抱えている多重債務者なら別ですが、余計なローンを抱えていなければ1棟目の購入者は財務状態が良いのが通常です。
そのため、実績のない1棟目の購入者は融資を引き出しやすい人ということになります。
1棟目が2棟目以降を左右する
ただし、2棟目以降、銀行から融資を引き出せるかどうかは別です。これから不動産投資を行うに当たり、「2棟目のことなんか先過ぎて考えられない」と思っている方も多いと思いますが、実はそんなことはありません。
不動産投資で上手くいくと、2棟目・3棟目と資産をふやしたいと思う人が多いです。理由としては、1棟だけだとあまり自由になる不労所得が少ないため、稼ぐにはもっと資産規模が必要だと感じ始める人が多いためです。
2棟目に投資しようとした際、思わぬネックになるのが既存の借入です。既に別のローンがあるため、1棟目のときとは財務状況が異なります。
不動産投資ローンは、収益物件に対して本来融資を行いますが、銀行は貸し出す個人に対しても各行で独自の融資可能額を定めています。1棟目の融資によって残りの融資可能枠が少なくなっていれば、融資は受けにくくなります。
また、1棟目で保有している物件が担保価値の低い物件で、2棟目も同様の担保価値の低い物件を購入しようとしている場合、銀行は融資をしなくなる傾向があります。
例えば、郊外の築古アパートを連続で購入しようとすると、融資をしてくれる金融機関が減っていきます。このため、2棟目以降も融資をスムーズに引き出すためには、1棟目はリスクが低く担保価値の高い物件に投資しておく必要があります。
「この投資家なら安心して融資できる」と思ってもらえる実績を作ることが、2棟目以降の融資に繋がります。
順調に資産を拡大させるためには、例えば駅に近い新築のアパートなど、担保価値の高い物件を選んで投資しましょう。
まとめ
以上、不動産投資の1棟目はどのような物件が良いかについて見てきました。1棟目の実績は2棟目以降の融資の受けやすさに繋がります。一つ一つ、堅実な投資実績を積み重ね、資産を拡大させるようにして下さい。
