毎月の給料とは別に副収入があれば、これほどうれしいことはないですよね。最近、注目を集めているのが「マンション投資」です。マンションのオーナーになるための具体的な手法は、すでに確立されています。実際にやってみると、思った以上に敷居が低いため驚かれる方もいるでしょう。正しいやり方でマンション投資を行えば、しっかりと副収入を得ることも夢ではありません。
そこで本稿では、不動産投資初心者の方々のために、マンションオーナーになって副収入を得る具体的な方法について解説します。
マンション投資で儲かる仕組み
マンション投資では、どうやって収入が得られるのでしょうか。まず、その仕組みについて説明します。マンション投資から得られる収入は2種類です。ひとつはインカムゲインといい、これは家賃収入のことで、物件を入居者に賃貸して毎月の家賃をもらいます。もうひとつはキャピタルゲインで、所有するマンションを売却することで得られる利益のことです。
インカムゲインの特徴は、毎月収益が得られる点です。安定した副収入を得るためには、「インカムゲインをいかに確実に獲得するか」がポイントになります。一方のキャピタルゲインは、不確定な要素が多い収入であり、土地と違ってマンションは毎年建物の価値が償却され、その価格が下がります。「将来、購入時の価格よりも高値で売れるか」はわからないということです。
実態として、物件を売却した際には購入時より安くなるケースがほとんどです。ただ、都心や利便性の高いエリアにあるマンションは、大幅に価格が下落する可能性は少ないでしょう。「そのマンションに賃貸需要があるか」で価格は決まるのです。
都心のワンルームはおすすめ
次に、マンションの選び方を考えてみます。安定収入を得るためには、賃貸需要の高い立地のマンションを購入するのが基本です。賃貸需要は基本的に人口に比例するので、人口の多い大都市圏にある駅近マンションを選ぶことをおすすめします。もちろん、優良物件であればあるほど価格は高くなる傾向があります。実際に購入できるかは、自分の資金計画との相談になります。
マンションは大きく分けて「家族向けのファミリータイプ」「単身者向けのワンルーム」の2つがあります。それぞれにメリット・デメリットがありますが、購入するならばワンルームがおすすめです。ワンルームをおすすめする理由は、主に次の3つです。
1. ランニングコスト
賃貸マンションでは、入居者の退去後に原状回復工事を行います。ワンルームであれば、状態にもよりますが数万円程度で済むこともあります。しかし、ファミリータイプの場合、30万円以上かかることも珍しくありません。また、定期的に設備を新しく入れ替える必要もあります。こうしたランニングコストは、ファミリータイプよりもワンルームのほうが少なくて済みます。
2. 空室期間
ワンルームの場合、1年を通じてそれなりに賃貸需要があるので、空室が出ても比較的短期間で入居者が決まります。一方、ファミリータイプの場合、賃貸需要は転勤などの引越しシーズンに集中しがちです。もしそのタイミングを逃すと、空室期間が長期化するリスクが高くなります。空室の間は収入がゼロですから、損失も大きなものになります。
3. 購入価格による利回りの悪化
同じ立地・同じ築年数であれば、マンション価格は面積に比例します。ワンルームとファミリータイプでは、当然後者のほうが面積は広いので、ファミリータイプはワンルームよりも高額になりがちです。しかし、購入価格が高いからといって家賃を高く設定できるわけではありません。家の面積比ほどに家賃比に差が生まれないのが、現在の賃貸市場の現状なのです。
投資用マンションの購入方法
投資用マンションを探す方法は大きく2つです。1つ目は自分で探す方法になり、インターネットの不動産ポータルサイトや、投資物件専門の不動産サイトなどで探すのが便利です。2つ目は不動産会社や管理会社から物件を紹介してもらう方法です。ネットで掲載されている物件以外にも、不動産会社は多数の物件を取り扱っています。
自分の購入条件を明確に業者に伝えておき、希望の物件が出てきたときに教えてもらうのです。また、不動産会社からは、エリアの賃貸需要や金融機関の融資状況など、欲しい情報やアドバイスがもらえるかもしれません。
物件管理を管理会社に委託
物件の購入後、賃貸マンションの経営でオーナーがやるべきことは多岐にわたります。入居者募集や毎月の家賃の集金、クレーム対応、設備の更新など、すべてを自分で行っても構いません。しかし、不動産投資の初心者にとって経営効率は非常に悪くなりますので、サラリーマン大家として仕事の合間に行うのはほぼ不可能でしょう。
そこで、登場するのが不動産管理会社です。「どこまでの業務を管理会社に任せるか」はオーナーが選択可能で、もちろん「全部お任せ」もできます。実際に自分で物件を管理してみるとわかりますが、「こんなに安い料金で、これだけの業務をやってくれるのか！」と感心するはずです。特に初心者の方には、管理会社に物件管理を任せることをおすすめします。
少ない自己資金でも始められるマンション投資は、投資の始めやすさだけではなく、大家の経験値を積めるという点でもおすすめです。ただ、本当に投資を成功させるためには、正しい知識の習得と、正しい方法の実践が不可欠です。本稿でご紹介した知識や方法を、ぜひあなたのマンション投資に活かしてください。
