住居としてではなく、利益を得ることを目的として不動産に投資することを「不動産投資」と呼びます。不動産投資は株やFXなどと比較するとリスクが低いといわれているため、始めてみようと考えている人も多いでしょう。ただ、不動産投資の初心者は、最初に投資の基本を押さえておくことが大切になってきます。そこで本稿では、不動産投資の種類や初心者が陥ってしまいがちな間違いなど、不動産投資を始める際に身につけておきたい基本事項や注意点について詳しく解説します。
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そもそも不動産投資とはどういうもの？
不動産投資とは、利益を得るために不動産に投資することです。たとえば、アパートやマンションを購入して家賃収入を得る、安く取得した不動産を高く売って売却益を得ることが挙げられます。どちらかといえば、売却益を見込んだ不動産投資よりも、家賃収入を見込んだ不動産投資のほうが一般的だといえるでしょう。家主となって家賃収入を得るほうが初心者に向いているからです。
入居者募集や賃料回収といった事務的な手続きを管理会社に任せられるという点も初心者には嬉しいポイントです。売却益を見込んだ投資には専門的な知識や経験が必要不可欠ですが、家主になるのであれば専門的な知識はそれほど必要ではありません。そのような実務は管理会社に任せることができるため、不動産に関して素人であっても手が出しやすいというわけです。サラリーマンや公務員として働きながら副業として不動産投資を始める人も少なくありません。
また、不動産投資の特徴として、投資対象が地方よりも都会に集中しやすいことも忘れてはいけません。これは、地方よりも都会のほうが人の移動が激しいことが主な理由です。
不動産投資の主な種類
不動産投資には、家賃収入を見込んで家主になる方法と、売却して売却益を得る方法の2種類があります。
マンションやアパート、戸建ての家主となって家賃収入を得る方法では、建物一棟に対して投資する一棟投資と、分譲マンションなどのように小分けして販売された不動産に投資する区分投資があります。一棟投資の場合、一度の投資で大きな資産を形成できるというのが大きなメリットです。その一方、一棟投資の場合には当然のことながらそれだけ多大な費用がかかるのが特徴です。分譲のような区分投資であれば初期投資を少なくできるというメリットがある一方、一棟投資と比較するとリターンが少なくなってしまいます。
また、戸建て経営の場合は中古物件を購入して投資用として運用することになります。そのため、物件によってはマンションやアパートよりも高利回りで運用することができるでしょう。その一方、戸建てを貸家にするためにはあらかじめリフォームをする必要があります。
マンションやアパート、戸建て経営の中でも不動産投資家の間で高利回りが期待できると注目を集めているのが、シェアハウス経営です。この場合、設備コストを大幅に下げることができるのが大きな特徴です。ただし、住民同士のトラブルを防止するためには、ある程度の管理ノウハウが必要となるでしょう。
そのほか、物件の転売をして売却益を得る方法があります。この場合には、不動産に関する深い知識と経験が成功するか否かの大きなポイントとなります。
不動産投資の主なメリット
不動産投資のメリットとしてまず挙げられるのは、始めるために特別なスキルや知識が必要ないということです。基本的に実務は管理会社に任せることができるからです。また、家主となる場合、入居者が見つかると毎月の不労所得を得られることも大きなメリットといえるでしょう。
しかも、その場合には長期的・安定的な収入を期待することができます。給与所得を得ている人にとっては、不動産投資が節税対策になるというのも忘れてはならないポイントです。というのは、不動産投資は所得税の確定申告をする際に減価償却費やローン金利のほか、固定資産税や都市計画税などの必要経費を差し引くことができるからです。
さらに、不動産投資は生命保険の代わりにできるということがメリットとして挙げられます。ローンを利用して投資用不動産を購入する場合、団体信用生命保険に加入することが義務付けられているためです。これによって、万が一ローン返済中に死亡してしまったり、高度障害などになってしまったりしても、ローンの残債が保険から支払われることになります。そのため、生命保険の代わりになるというわけです。
初心者が陥りがちな間違いとは？
初心者が始めやすい不動産投資ですが、一方で初心者だからこそ犯しがちな間違いもあります。たとえば、書籍や著名人のコラム・メルマガといった情報を読む、無料の投資セミナーに通うなどするだけで満足してしまう人がいます。投資を始める際には、そうした周辺情報だけでなく、実際の不動産投資で重要となる物件を見極める眼も必要です。
また、不動産購入の際に可能な限り借金をしてしまうのも、よくある失敗のひとつです。いくら不動産がローリスクな投資であるといっても、リスクを全く考慮しないことは危険です。金銭的な面でいえば、資金計画を立てる際に維持費や修繕費用を見逃してしまうこともよくあるミスです。計画を練る際には、キャッシュフローにだけ着目するのではなく、価格下落リスクや資金流動化リスクについてもしっかり検討することが大切です。
初心者が取り組むべき勉強のポイント
不動産投資の初心者が取り組むべき勉強のポイントとしてまず挙げられるのは、横断的に知識を身につけることです。そのためには、セミナーで不動産投資のスペシャリストの話を聞くのがよいでしょう。一口にセミナーといってもさまざまなものがありますので、その中から不動産投資に関する全般的な知識を得ることができる講演内容のセミナーに参加しましょう。最初の段階で不動産購入に必要となる基本的な知識を身につけることは重要です。このことは、不動産業者に言われるままに購入しないためにも必要な知識になります。
とはいうものの、インプット過多にならないように注意しましょう。特に、計算式や専門用語の知識だけをひたすら深めていくだけで、いつまでも購入しないというのでは意味がありません。できるだけリスクの少ないところからチャレンジを繰り返し、小さな失敗を経験することも大切です。
不動産投資に必要となる資金
不動産投資を始める場合、必ず必要となるのが資金です。一般的に不動産投資のためのローンを組む際は、物件価格の2～3割が自己資金の目安となります。もしも、まとまった自己資金を用意することができない場合には、200万円程度の資金から物件の転売を繰り返すなどして資金をふやしていくのがいいかもしれません。これは、まず区分けのワンルームマンションを一室購入し、その売却を繰り返して資金をふやしていくという方法です。最終的に大きな資金を手に入れることができたら、その転売益を元手にしてマンションの一棟買いをすることもできるでしょう。
不動産投資を進める手順
それでは、不動産投資の具体的な手順とはどのようなものなのか、一般的な手順を例に見ていきましょう。
まず、資金に応じて物件を選びます。最初はワンルームマンションや中古物件を探すのがいいでしょう。駅から徒歩10分圏内の物件や実質利回りのいい物件は資金があまりかからずローリスクなので、初心者にも扱いやすい物件です。
良い物件を見つけたら、購入の手続きに進みます。全額を自己資金で用意できない場合には、頭金を支払って事業ローンで融資を受けることになります。
購入したら、物件の賃貸を始めましょう。このとき、家賃滞納をする人を避けるために、入居者をしっかり審査することがポイントです。
基本を押さえた不動産投資を始めよう！
不動産投資は初心者でも比較的始めやすい資産運用法です。とはいうものの、始める際には、これまで紹介してきた基本情報をしっかり把握しておくことが大切です。できるだけリスクの少ないところから不動産投資に挑戦していきましょう。
